Notice: Undefined offset: 1 in /var/www/mcpd/data/www/corr.com.ua/controllers/modules/Blog.php on line 310 Notice: Undefined offset: 1 in /var/www/mcpd/data/www/corr.com.ua/controllers/modules/Blog.php on line 310 Notice: Undefined index: in /var/www/mcpd/data/www/corr.com.ua/controllers/modules/Blog.php on line 310 Notice: Undefined offset: 2 in /var/www/mcpd/data/www/corr.com.ua/controllers/modules/Blog.php on line 311 Notice: Undefined index: day in /var/www/mcpd/data/www/corr.com.ua/controllers/modules/Blog.php on line 319 Notice: Undefined index: feature_value in /var/www/mcpd/data/www/corr.com.ua/controllers/modules/Blog.php on line 179

Одеські реалії ОСББ: тяжкий шлях звільнення від комунального рабства

Сума зловживань 0 ₴

Одеські реалії ОСББ:

тяжкий шлях звільнення від комунального рабства

В останні роки українці все більше цікавляться тематикою житлово-комунальної сфери та особливо – ОСББ (об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку). Завдяки численним публікаціям в ЗМІ та виступам експертів громадяни з подивом дізнались, що їм належать не лише їхні квартири, а й самі багатоквартирні будинки разом з усіма допоміжними приміщеннями і внутрішньобудинковими системами. Також українці взнали, що їхні будинки не зобов’язані обслуговуватись звичними комунальними жеками, а можуть самостійно управлятись співвласниками, найнятим управителем або ОСББ. Чому ж у більшості багатоквартирних будинків Одеси цього не відбувається і ОСББ не створені?

Стан житлово-комунального господарства в Україні завжди залишав бажати кращого. Мешканці, що проживали в будинках, які обслуговувались комунальними жеками, часто скаржились на те, що справно сплачували платіжки за комунальні послуги, однак належної якості обслуговування будинку не отримували (не говорячи вже про поточні і тим більш капітальні ремонти). А отже з кожним роком стан їхніх будинків погіршувався. Багато хто прямо звинувачував систему комунального господарства в фінансовій непрозорості та підозрював корупційну складову. Керівництво комунальних підприємств «Житлово-комунальний сервіс» (надалі – КП «ЖКС»), в свою чергу, виправдовувалось недостатнім фінансуванням та боргами мешканців за спожиті житлово-комунальні послуги.

Вочевидь, для вирішення цієї наболілої проблеми у 2015 році Верховна Рада прийняла Закон України № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках», який суттєво змінив статус житлового фонду України.

Ще у 1992 році Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» встановив, що багатоквартирні будинки належать не державі чи міським радам, а власникам квартир та розташованих в будинку приміщень. Таку ж норму містить Цивільний кодекс України, прийнятий у 2003 році, який зазначає, що мешканцям в будинку належать не лише їхні квартири та нежитлові приміщення, але й на праві спільної власності весь будинок (технічні приміщення, внутрішньобудинкові комунікації, ліфти, колясочні і т.д.), а отже власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками будинку і відповідальні за його належне утримання.

Втім, лише після прийняття Закону України № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» в публічній площині почали з’являтись згадування цих прав громадян, на які раніше чомусь не особливо звертали увагу. Фактично, цим законом законодавець створив умови для взяття кожним українцем управління багатоквартирним будинком у власні руки і визначив три форми управління, однією з яких є ОСББ – юридична особа, яку створюють співвласники будинку для захисту своїх прав та інтересів. Щоправда, якщо створення ОСББ є хоч і складною, але реальною задачею в плані процедур (більше проблем виникає із згуртованістю мешканців та довірою між ними), то з початком самостійної діяльності співвласників багатоквартирного будинку все набагато складніше, але про це дещо згодом…

Законодавець встановив, що власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках до 1 липня 2016 року мають визначитись із формою управління: вони будуть самостійно управляти своїм будинком без створення юридичної особи, найматимуть управителя чи створять ОСББ. Якщо ж до цього строку форма управління будинком не буде визначена, то орган місцевого самоврядування обере управителя на конкурсі та укладе з ним на рік договір на послугу з управління будинком. Надалі, якщо за місяць до завершення цього строку до управителя не надійде від співвласників будинку відмова від його послуг, договір з ним автоматично пролонговуватиметься ще на рік.

Теоретично мешканці можуть змінити форму управління своїм будинком, попередивши про це управителя за визначеною процедурою. Але, фактично, зробити це можна лише в тому разі, якщо вони до цього часу зорганізуються та зберуть голоси за зміну управителя. І треба розуміти, що їхній успіх багато в чому залежатиме від бажання управителя та органів місцевого самоврядування відпустити їхній будинок у «самостійне плавання». І тут одеська ситуація є досить показовою...

Фото з сайту izbirkom.org.ua

Як в Одесі управителів обирали?

Одеська міська рада не стала чекати 1 липня (останнього строку, до якого співвласники мали визначитись з формою управління свого будинку) і вже в травні 2016 року провела конкурс з вибору управителів.

Цей процес з самого початку викликав серйозні конфлікти. І не дарма, адже міська рада мільйонного міста вирішила виставити на конкурс лише великі лоти (від 700 до понад 1000 багатоквартирних будинків). Звісно, що за такого підходу, а також нормі про те, що основним критерієм для визначення переможця конкурсу є запропонована ціна, перевагу отримували великі компанії, оскільки ні в малих, ні в середніх не було можливостей для одночасного обслуговування такої кількості будинків. А це означало, що особливості та потреби кожного конкретного будинку майбутнім управителем якщо й враховувались б, то мінімально.

В результаті в кожному з чотирьох районів міста розігрувалося по два лоти, які складались з будинків, що обслуговуються КП «ЖКС». Окрім одеських «ЖКС» участь в конкурсі взяли й 1-2 інші фірми, а в Малиновському районі випробувати свою вдачу вирішив навіть один ФОП.

Обурившись таким «оптовим» підходом міськради і включенням у лоти навіть деяких будинків, де вже було створено ОСББ, громадські активісти вийшли на протест. Вони попередили кожну конкурсну комісію (а їх було чотири – по одній в кожній з чотирьох районних адміністрацій у місті), що, на їхню думку, розбивка усіх будинків мільйонного міста на декілька лотів підпадатиме під ст. 166-3 Кодексу України про адміністративні правопорушення – «прийняття рішення про централізований розподіл товарів (послуг), що призводить до монопольного становища на ринку».

Крім того, під час проведення конкурсу у приміщенні Приморської районної адміністрації громадські активісти організували сидячий протест, активно звертались до поліцейських з вимогою зупинити правопорушення і навіть написали заяви про вчинення злочинів, однак поліцейські не втручались, заявляючи, що це не в їхніх повноваженнях.

Втім, протести не допомогли – конкурси провели і управителів призначили. По результатам конкурсу виявилось, що дива не сталось – в трьох з чотирьох районів Одеси перемогли комунальні підприємства, які й до цього обслуговували ці будинки:

  • Приморський район – ЖКС «Фонтанський» та ЖКС «Порто-Франківський»;
  • Малиновський район – ЖКС «Черьомушки» та ЖКС «Хмельницький»;
  • Київський район – ЖКС «Вузівський» та ЖКС «Чорноморський».

А ось в четвертому районі (Суворовському, який вважається базовим електоральним районом Одеського міського голови Геннадія Труханова) ситуація склалась по-іншому. В цьому районі «ЖКСи» вибули з конкурсу начебто через проблеми з документами, а обидва лоти виграла приватна компанія – ТОВ «Житлово-експлуатаційне підприємство «Суворовський». Як з’ясували одеські журналісти, ця компанія належить Віталію Поповичу, який очолює хмельницьку організацію партії «Довіряй ділам» – партію, офіційним головою якої тривалий час був очільник Одеси Геннадій Труханов. Цікаво, що за три роки до цього єдиним засновником цієї компанії був Петик Денис Геннадійович, який у 2010 році балотувався до міської ради від Партії регіонів та який був довіреною особою кандидата на посаду Одеського міського голови Геннадія Труханова, а її директором значився у реєстрі Євген Костів, який, за повідомленнями ЗМІ, був членом молодіжної ради при міському голові та помічником Геннадія Труханова.

Примітно, що ще до проведення конкурсу спеціалісти попереджали, що тарифи на УБПТ (утримання будинку і прибудинкової території, – авт.) після конкурсу виростуть приблизно в півтора-два рази. Зокрема, голова постійної депутатської комісії з питань ЖКГ Олександр Іваницький пояснював це тим, що тариф у 1,41 грн. за квадратний метр затверджувався ще у 2008 році і не покриває існуючі видатки – за його словами, зібраних коштів за квартплату ледве вистачає на зарплати працівників «ЖКС».

Тому зовсім не дивно, що коли мешканці багатоквартирних будинків отримали нові платіжки за комунальні послуги, вони не приховували свого обурення – не зважаючи на підвищення тарифів на комунальні послуги в середньому у три рази, якість цих послуг не змінилась.

Здавалося б, на фоні надання житлово-комунальних послуг не в повному обсязі та неналежної якості кількість ОСББ мала б зростати. Однак, як зазначають місцеві ЗМІ, житлово-комунальні сервіси досить часто почали працювати не стільки над покращенням якості надання послуг, скільки над суттєвим ускладненням процесу створення та самостійної роботи ОСББ.

 

Що в Одесі пішло не так з діяльністю ОСББ?

В Одесі ОСББ з’явились достатньо давно – ще в дев’яності роки минулого століття. Проте через не надто сприятливі умови для створення та роботи їхнє число було невеликим. Наприклад, на початок червня 2015 року в Одесі нараховувалось 415 ОСББ і значна їх частина – в новобудовах. Але після прийняття у 2015 році Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» їхня кількість стала збільшуватись. Так, у 2015-2017 роках з’явилось ще близько 830 об’єднань.

Проте згодом через низку проблем активність одеситів у створенні ОСББ почала спадати. Зокрема, станом на 1 вересня 2018 року в Одесі було зареєстровано 1271 об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, причому за останній рік їх з’явилось 24 (знову ж – переважно в новобудовах). При цьому, як повідомив на початку березня 2018 року в ході апаратної наради в мерії директор департаменту міського господарства Олександр Козловський, лише 537 ОСББ підписали акти прийому-передачі будинків і самостійно ведуть господарську діяльність.

З якими ж труднощами зіткнулись одесити, які створили ОСББ, що решта містян вирішили не йти їхнім шляхом?

В публікаціях одеських ЗМІ можна знайти інформацію, що деяким активістам ОСББ, які хотіли здійснювати самостійне управління свого будинку, керівництво КП «ЖКС» погрожувало відключенням світла-води-газу, припиненням вивозу сміття, а інколи від погроз переходили й до діла. Проте основним способом протидії роботі ОСББ стала непередача необхідної документації на будинок.

Офіційно, звичайно, нам говорять наступне: немає грошей на виготовлення документів або їх виготовлення займає дуже багато часу. А в особистих бесідах начальник жеку більш відвертий: укладайте з нами договори на надання тих чи інших послуг і отримаєте документи. А якщо ви хочете працювати з компаніями-монополістами безпосередньо, то почекайте ще півроку-рік, поки ми не зробимо документи, – наводить слова голови правління ОСББ Віктора К., який побажав залишитися анонімним, видання «Думская.net» у матеріалі 2017 року.

Основними технічними документами є технічний паспорт будинку та схеми внутрішньобудинкових систем. Без них укласти договори з постачальниками комунальних послуг (більшість з яких є монополістами) неможливо. Причому, як правило, постачальники комунальних послуг вимагають від ОСББ навіть такі документи, які ніколи не вимагались від комунальних підприємств «ЖКС».

Таким чином, відсутність документів на будинок, складність відносин з монополістами на ринку комунальних послуг, а також роз’єднаність співвласників будинку, які не усвідомлюють себе його власниками, обмежує можливості управляти будинком та спонукає співвласників й надалі обслуговуватись у «ЖКС».

Проблема часто навіть не стільки в тому, що «ЖКС» не передає схеми мереж, а в тому, що передавати нічого їх просто немає. Десятиліттями жеки обслуговували будинки, не маючи відповідної документації. Як вони це робили, це вже інше питання, – нарікав у 2017 році в інтерв’ю ЗМІ голова правління ОСББ «Воронцовський, 2» Ярослав Скринжевський.

Друга проблема – актуальність документів на будинок. В розпорядженні «БТІ» (Комунальне підприємство «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради – авт.) знаходяться архівні матеріали по будинках, однак внаслідок перепланувань та перебудов реальний стан будинку може суттєво відрізнятись від зафіксованого в документах. В такій ситуації логічним виглядає оновлення документації або, якщо вже говорити про її виготовлення, то внесення до документів відомостей щодо актуального стану речей. Однак на практиці таке «оновлення» відомостей залежить від наявності контакту працівників КП «БТІ» з головою правління ОСББ та співвласниками будинку, щоб інженери «БТІ» могли виїхати на об’єкт і знали, що їх там чекають. На жаль, такий контакт є не завжди.

Ще однією серйозною проблемою є те, що міська рада незаконно розпоряджається допоміжними приміщеннями багатоквартирних будинків (десятиліттями оформлювала на них право власності, надавала в оренду, дозволяла приватизацію, продавала тощо). Відповідно, при створенні ОСББ співвласники будинку неочікувано з’ясовують, що частина чи навіть усі технічні приміщення як в підвалі, так і на верхніх поверхах їм не належать. А відповідно, вони не зможуть їх використовувати для обслуговування свого будинку. В таких випадках єдиним можливим способом вирішення проблеми є звернення до суду. Однак далеко не всі співвласники будинку готові починати діяльність ОСББ із судових процесів, тим більше, що судова практика свідчить про те, що дуже часто рішення суду може бути і не на користь співвласників.

Додатковим аспектом проблеми є те, що за приміщення, оформлені у власність територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, органи місцевого самоврядування, орендарі (бюджетні установи і навіть деякі комерційні орендарі) не вносять встановлені загальними зборами внески на управління будинком і платежі, що є порушенням Закону України «Про ОСББ» і значно зменшує можливості ОСББ якісно управляти будинком.

Інша серйозна проблема ОСББ пов’язана із прибудинковою територією. Щоб зрозуміти її важливість уявіть ситуацію, що багатоквартирний будинок разом з усіма квартирами зруйнувався (завалився). Здавалося б, що співвласники втратили все, але ні – за законом вони є власниками не лише своїх квартир чи будинку, але й землі під ним. А це означає, що теоретично вони можуть продати її або на певних умовах домовитись з інвестором про будівництво на цій земельній ділянці нового будинку (з готовою земельною ділянкою це зробити набагато простіше і дешевше, – авт.). Однак, на превеликий жаль, процедура отримання ОСББ документів на прибудинкову територію в законі не виписана, через що об’єднання співвласників не можуть отримати правовстановлюючих документів на неї. І з цим також пов’язана величезна кількість проблем.

Голова правління ОСББ «Філатова, 92» Лілія Гальченко в інтерв’ю виданню «Думська.net» наводила конкретні приклади проблем, з якими стикається об’єднання співвласників:

Немає документів, а отже через це ми не можемо оформити землю. Будь-хто може прийти і понаставляти у нас у дворі гаражі. Або ось ще приклад. Біля нашого будинку є проблема з каналізаційним виходом. Повз нас повинні будувати дорогу, і вона пройде над нашими комунікаціями це ще більше ускладнить ситуацію. Щоб остаточно не угробити труби, нам потрібно проводити модернізаційні роботи, але ми не можемо боротися за цю прибудинкову територію, оскільки у нас немає на неї документів, а отже, і прибудинкової території у нас немає.

В мерії наявність проблеми визнають, але через недосконалість законодавства просто розводять руками.

«Прибудинкова територія є, вона нікуди не дінеться, оскільки закріплена за будинком. На жаль, відведення земельної ділянки не повністю врегульовано на законодавчому рівні. Ми направили запити, щоб отримати пояснення», – так прокоментував ситуацію перший заступник Одеського міського голови Анатолій Орловський у 2017 році. Але з того часу поки що нічого не змінилось...

Це далеко не всі, але найбільш значущі поточні проблеми ОСББ у взаємовідношеннях з містом.

Для систематизації всієї необхідної інформації щодо створення та роботи ОСББ, а також задля більш тісної співпраці громади з органами місцевого самоврядування Клуб голів правлінь ОСББ Одеси, створений у 2016 році, ініціював і веде спеціальний розділ «ОСББ Одеси» на офіційному сайті міста. На ньому розміщуються нормативні документи, методичні матеріали, процедури, погоджені з департаментами міської ради, список ОСББ Одеси, поточна актуальна інформація тощо.

Основною метою розділу є інформаційна допомога всім одеситам в процесі самоорганізації, у створенні та подальшій діяльності ОСББ. Це особливо важливо тому, що сутність, природа ОСББ значною мірою змінилась з прийняттям Закону № 417, – зазначає голова Клубу голів правлінь ОСББ Одеси Лідія Ковальчук. – ОСББ – це не лише неприбуткова організація, а, згідно закону, непідприємницьке товариство, негосподарюючий суб’єкт, створений для управління багатоквартирним будинком шляхом самозабезпечення. Фактично, ОСББ – це не організація, а співтовариство, в основі якого єдиний фактор: власність у багатоквартирному будинку. Мета цього співтовариства – забезпечення та захист прав власників і дотримання ними обов’язків щодо утримання та використання спільного майна, а не багатоквартирного будинку як цілісного майнового комплексу.

Голова Клубу наголошує, що ОСББ – це не підприємство, не аналог «ЖКС», не суб’єкт господарювання і не управитель – воно в принципі не може і не надає жодних послуг, у тому числі, житлово-комунальних. А багатоквартирний будинок як цілісний майновий комплекс не є нічиєю особистою власністю – власники квартир і нежитлових приміщень є співвласниками багатоквартирного будинку та управляють ним через загальні збори.

Нерозуміння цієї нової правової та економічної природи ОСББ – головна проблема, яка притаманна як державним, муніципальним, комерційним структурам, так і більшості наших громадян, у тому числі, в самих ОСББ, – зазначає Лідія Ковальчук. Типовим втіленням цього нерозуміння є присвоєння ОСББ при реєстрації КВЕД 81.10, що не відповідає його природі згідно законодавства України. Наш Клуб ініціює зміну КВЕД, але поки що це питання не вирішено.

Одним з перших документів, розроблених Клубом у 2016 році та погоджених із департаментом міського господарства, була «Процедура передачі багатоквартирних будинків з балансу КП «ЖКС» в управління (на баланс) ОСББ». В ній було описано той алгоритм дій, що відповідав одеським реаліям, але входив у протиріччя з неодноразово згаданим Законом України № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках».

В прикінцевих та перехідних положеннях цього закону було сказано, що Кабінет Міністрів України зобов’язаний до 1 липня 2015 року розробити порядок списання багатоквартирних будинків з балансу держорганів та органів місцевого самоврядування. Втім, цього зроблено не було. Лише 8 лютого 2016 року Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України розіслало органам місцевого самоврядування лист за номером 8/9-356-16 в якому проінформувало, що з прийняттям Законів України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» та «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» положення щодо «передачі/прийняття з балансу/ на баланс» ОСББ виключено, а тому балансоутримувач має списувати багатоквартирні будинки зі свого балансу, а не передавати їх на баланс ОСББ. Також в Мінрегіонбуді повідомили, що розробили проект постанови Кабміну про порядок списання будинків і він очікує на розгляд. Додатково в Міністерстві повідомили, що попередня постанова Кабміну, яка регламентувала цей процес, за номером 1521 від 11.10.2002 року «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» є чинною в частині, що не суперечить законодавству.

Але зазначена Міністерством постанова з процедурою списання багатоквартирних будинків була затверджена Кабміном лише 20 квітня 2016 року (!) за номером 301 і мала суттєву ваду: вона регламентує процес списання багатоквартирних будинків з балансу лише державних органів та органів місцевого самоврядування, однак не з балансу комунальних підприємств органів місцевого самоврядування. А в Одесі багатоквартирні будинки знаходились (і значною мірою продовжують знаходитись і в 2019 році) на балансі саме комунальних підприємств. Тому Одеська міська рада продовжила керуватись звичною ще з 2002 року постановою Кабінету Міністрів України № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», яка регламентувала процес передачі житлового комплексу або його частини «з балансу на баланс» (повністю ця постанова втратила чинність лише 12.09.2018 року). Тому, з урахуванням одеських реалій 2016 року, текст, розроблений Клубом голів правлінь ОСББ Одеси, і, особливо, додатки до нього щодо процедури обстеження технічного стану будинку, складання акту наявних дефектів, переліку документів на будинок, які має передати колишній балансоутримувач, були необхідними для роз’яснення новоствореним ОСББ покрокових дій для початку самостійної діяльності.

 

Що ж було не так із одеською процедурою?

По-перше (і саме головне) – встановлювалось, що ОСББ повинні звертатись в мерію за отриманням рішення міської ради про так звану «передачу будинку в управління (на баланс) ОСББ», а відповідний акт приймання-передачі повинен був готуватися не більше двох місяців від дати прийняття міськрадою такого рішення. Тобто, фактично, Одеська мерія передавала будинки з балансу своїх комунальних «ЖКС» на «баланс ОСББ», а не зобов’язувала «ЖКС» списати їх.

Це відповідало постанові Кабміну № 1521, хоча і було нісенітницею, адже, як зазначалось на початку матеріалу, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку за замовчуванням є співвласниками всього будинку, а отже будинок не може бути «на балансі ОСББ», так як він належить саме співвласникам будинку, а не їхньому об’єднанню і, згідно Закону України «Про Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», право власності на нього до ОСББ не переходить.

Більше того, ще 2 березня 2004 року Конституційний суд України своїм рішенням № 4-рп/2004 встановив, що право спільної власності на таке майно виникає одночасно з приватизацією квартир і не потребує здійснення додаткових дій. Ця позиція підтверджена й рішенням Конституційного суду від 09.11.2011 р. №14-рп/2011, згідно з яким власники квартир є співвласниками допоміжних приміщень, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Отже передача будинку «на баланс ОСББ» у період, коли законних підстав для цього вже не було, є порушенням міськрадою вимог, встановлених до суб’єктів владних повноважень – діяти на підставі, в межах повноважень та в спосіб, що передбачені законом.

По-друге – одеська процедура передачі багатоквартирних будинків вимагала проведення додаткового засідання загальних зборів співвласників будинку, на якому мало бути прийняте рішення щодо «прийняття будинку в управління (на баланс) ОСББ». Не зважаючи на те, що це, вочевидь, було зроблено для додаткового усвідомлення співвласниками важливості й відповідальності цього рішення, все ж, ця вимога не була передбачена законом, а отже в певній мірі була перевищенням повноважень міськради.

По-третє – такий підхід, фактично, порушував право співвласників будинку на розпоряджання своїм майном, оскільки воно ставилось в залежність від волі депутатів, які могли проголосувати за передачу будинок «на баланс ОСББ», а теоретично могли й не проголосувати. Ще один цікавий нюанс – відповідно до ст. 369 Цивільного кодексу України, розпорядження спільним майном проводиться за згодою всіх його співвласників. А оскільки передача цього майна з балансу на баланс відбувалась без згоди усіх без винятку власників квартир та нежитлових приміщень, то такі дії можна розцінювати як розпорядження чужим майном.

По-четверте – строки. Відповідно до ст. 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», вся технічна документація на будинок має бути передана ОСББ протягом трьох місяців після його створення. Однак в другому абзаці ст. 9 одеської Процедури зазначалось, що «Термін завершення оформлення акту приймання-передачі (будинку – авт.) не повинен перевищувати два місяці після прийняття міською радою рішення про передачу будинку в управління (на баланс) ОСББ». А дата реєстрації ОСББ та дата прийняття рішення про передачу будинку це, як говорять в Одесі, дві великі різниці. Дві дуже великі різниці.

Щоправда, в одеській Процедурі зазначалось, що цей термін може бути скорочено або продовжено за ініціативою ОСББ в залежності від готовності документації на будинок, а також «ступеню готовності ОСББ до самостійного господарювання». Але в медійному просторі Одесі не з’являлось радісних повідомлень мешканців будинків про те, що цей термін десь був скорочений.

І, нарешті, п’ята проблема пов’язана із виготовленням відсутньої технічної документації на будинок. Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» зазначає, що у випадку відсутності якогось необхідного документа з числа технічної документації на будинок, колишній балансоутримувач протягом півроку відновлює або виготовляє його за власний рахунок. Жодних виключень з цієї імперативної норми чи будь-яких залежностей від чогось не зазначено. Однак в абзаці 3 ст. 12 одеської Процедури зазначається, що це відбувається «якщо відсутній документ може бути відновленим» (!).

Це вигадка міськради, що суперечить закону, але вона діє: в мерії вважають, що відлік шести місяців потрібно починати не з часу створення ОСББ, а після ствердного рішення сесії міськради про передачу будинку ОСББ. Таким чином, у нас в місті є ОСББ, які по року-півтора чекають своїх документів і ніяк не дочекаються, – наводять ЗМІ в матеріалі 2017 року слова президента Асоціації ОСББ «Розвиток самоврядування» Станіслава Драганова.

Міститься в Процедурі й ще одна цікава норма – «Умови і термін передачі документів, вартість виготовлення яких перевищує можливості ЖКС, можуть бути додатково узгоджені між ОСББ і ЖКС». Яким чином можуть узгоджуватись ці питання, якщо вони не передбачені в законі, але натомість в ньому зазначений прямий і безальтернативний обов’язок виготовлення та передачі ОСББ технічної документації на будинок, а про вартість виготовлення взагалі нічого не говориться, – можна лише здогадуватись.

 Але якщо говорити про реальну дійсність не лише на 2016-й, а й на 2019 рік, то, насправді, відсутніх документів на будинки настільки багато, що виготовити їх усі в зазначені й давно завершені строки практично неможливо: не вистачить ні часу, ні фінансів. Тому в рамках Міської цільової програми із стимулювання створення та діяльності об’єднань співвласників багатоквартирних будинків у м. Одесі на 2016-2018 роки в першу чергу виготовлялися технічні паспорти будинків. За час дії програми на цю статтю витрачено 15 мільйонів 400 тисяч гривень, а технічні паспорти виготовлено ще далеко не на всі будинки, у тому числі й ті, що вже знаходяться в реальному управлінні ОСББ. Стосовно ж інших документів (особливо схем внутрішньобудинкових систем) відбуваються перемовини із департаментом міського господарства та керівництвом КП «ЖКС». Таким чином, відповідні норми законодавства не працюють, а отже і органам місцевого самоврядування, і ОСББ, треба сідати за стіл перемовин і намагатись знайти вихід з цієї насправді складної ситуації.

Отже, що у залишку?

Фактично, як мінімум з 20 квітня 2016 року Одеська міська рада діяла не у відповідності до положень закону та постанов Кабінету Міністрів України, застосовуючи застарілу й нечинну процедуру передачі будинків «з балансу в управління (на баланс)» замість того, щоб списувати їх. Ні Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках», прийнятий 14 травня 2015 року, ні отриманий лист від Мінрегіону, ні навіть затвердження Кабміном 20 квітня 2016 року постанови № 301 із процедурою списання багатоквартирних будинків не змусили Одеську мерію переглянути власну практику.

І лише у жовтні 2017 року після численних та наполегливих звернень Клубу голів правлінь ОСББ Одеси із детальним аналізом положень чинного законодавства, які доводили неправоту позиції мерії (зокрема, листа, зареєстрованого 24 травня 2017 року), міська рада прийняла рішення № 2463-VII від 04.10.2017 р. «Про організацію заходів щодо списання з балансу комунальними підприємствами Одеської міської ради багатоквартирних будинків, розташованих на території м. Одеси». Після цього процедура передачі будинків в управління (на баланс) ОСББ була припинена і КП «ЖКС» почали застосовувати належну процедуру списання багатоквартирних будинків зі свого балансу.

Отже, Одеська міська рада півтора роки (!) змушувала ОСББ проходити застарілу процедуру. При цьому Клуб голів правлінь ОСББ Одеси й досі наполягає на тому, що з балансів КП «ЖКС» мають бути списані усі багатоквартирні будинки, оскільки в них знаходяться приміщення різної форми власності, а отже їхній облік «на балансі» КП «ЖКС» є порушенням законодавства України. Тим більш, що згідно з новим Законом України «Про житлово-комунальні послуги», прийнятим 9 листопада 2017 року, поняття «балансоутримувач» взагалі ліквідовано.

Втім, в Одесі робота по списанню багатоквартирних будинків йде вкрай повільно. За період з 8 лютого 2016 року (коли Мінрегіон повідомив органи місцевого самоврядування про необхідність списувати багатоквартирні будинки, а не передавати їх на баланс ОСББ – авт.) по 31 листопада 2018 року, згідно інформації всіх КП «ЖКС» міста, по процедурі передачі «з балансу в управління (на баланс)» ОСББ було передано близько 550 багатоквартирних будинків, а з кінця 2017 року – списано 85 будинків (див.: інформація, розміщена на офіційному сайті міста). Необхідно зазначити, що вказана кількість будинків є достатньо приблизною, оскільки подекуди декілька будинків входять до одного ОСББ або ж окремі корпуси будинку зареєстровані за різними адресами (мають дробові номери) і в них створюються різні ОСББ. Але все одно ситуація показова – це з-понад 7 000 багатоквартирних будинків міста!

Зазначимо також, що одеська мерія провела конкурси з вибору управителів для багатоквартирних будинків раніше останнього строку, визначеного законом (на початку травня, хоча в законі вказано – 1 липня 2016 року). За результатами конкурсу управителями в трьох районах міста стали ті ж КП «ЖКС», що й раніше, а в четвертому районі – компанія, пов’язана з оточенням мера Одеси. Міськрада передала їм на рік управління будинками одеситів, які тепер платять за їхні послуги в декілька разів більше при все ще дуже низькій якості послуг.

При цьому, враховуючи, що постанова Кабміну про списання будинків була прийнята 20 квітня 2016 року, всі ОСББ, які ще не пройшли процедуру «прийняття-передачі будинку з балансу КП «ЖКС» в управління (на баланс) ОСББ» мали право отримати акт про списання свого будинку з балансу КП «ЖКС» вже в 2016 році, а міська рада була зобов’язана це забезпечити.

Отже, мерія фактично ускладнила реалізацію права одеситів на управління своїм будинком шляхом створення ОСББ, оскільки для самостійного управління багатоквартирним будинком їм тепер додатково потрібно за два місяці повідомити діючого управителя про зміну форми управління багатоквартирним будинком, а далі сподіватись що він не створюватиме їм перешкод. Якщо ж співвласники багатоквартирного будинку не створять ОСББ чи не зберуть необхідну кількість голосів за зміну управителя свого будинку, щоб позбавитися послуг КП «ЖКС», то договір про обслуговування такого будинку автоматично пролонговуватиметься ще на рік.

Таким чином, позбавитися нав’язливих послуг КП «ЖКС» є досить непростою задачею, як для ОСББ, так і, тим більш, для неорганізованих співвласників будинків. І скоріш-за-все, без суду тут не обійтись, оскільки комунальники не захочуть втрачати «свої» гроші. А судовий розгляд – це час та фінансові ресурси, які не завжди є у співвласників багатоквартирних будинків, зважаючи на те, що управління будинком само по собі вимагає досить багато часу. До того ж, відповідна судова практика в Україні до кінця не врегульована, а тому незрозуміло в скількох інстанціях доведеться доводити свою правоту...

В статті використовувались матеріали видання «Думская.net»

Ярослав Католик